Quanto dinheiro preciso juntar para comprar um imóvel em até cinco anos? – Valor Investe

Por Gabriela da Cunha, Valor Investe — Rio
30/12/2023 07h30 Atualizado 30/12/2023
O preço de venda dos imóveis deve fechar 2023 cerca de 5% maior em relação a um ano antes. Ainda assim, a expansão é menos intensa do que a registrada a 2022. A perspectiva para 2024, e, também, num cenário um pouco maior, de três e cinco anos anos, é de que os preços da casa própria continuarão crescendo, mas em linha com a inflação. Nesse contexto, como se preparar para juntar dinheiro para a compra de imóvel?
O Valor Investe conversou com especialistas para entender quais fatores vão pesar para a dinâmica de preços e o que você deve fazer para dar esse importante passo sem implicar em risco de endividamento.
Algumas simulações ajudam a exemplificar quanto dinheiro é necessário para dar a entrada num imóvel. Mas vale lembrar que o tamanho do valor investido na entrada é influenciado por várias variáveis, começando pela adequação do padrão de vida e realidade. Ou seja, para quem tem uma renda de até R$ 10 mil, tende a ser mais complexo juntar o valor para comprar um imóvel nos bairros mais caros, como Leblon ou Jardim Europa, por exemplo.
Com as “expectativas alinhadas”, para juntar o valor de entrada de uma casa ou apartamento que custe R$ 400 mil, os aportes mensais variam entre R$ 1.200 e R$ 6.600 mensais, a depender de cada período de tempo.
A Rico Investimentos projeta que a Selic terminará o ano de 2024 em 10% e o IPCA, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, a inflação oficial de mercado e que é usada como indexador de correção do aluguel, acumulado nos próximos doze meses será de 4,1%. Vale lembrar que por mais que a Selic e o IPCA se alterem nos próximos cinco anos, ainda assim as taxas usadas são uma boa referência para o poupador que quer investir num imóvel. Dito isso, os volumes a serem guardados todos os meses seriam os seguintes:
Como juntar o valor de entrada do seu imóvel em 1, 3 ou 5 anos ?

Até outubro de 2023, o preço médio do metro quadrado residencial era de R$ 8.666 no Brasil, o que implica em crescimento de 5,24% em relação aos 12 meses anteriores. Vale lembrar que 2022 foi o ano com a maior alta de preços em oito anos, segundo o índice FipeZAP. O preço médio do metro quadrado de um apartamento no Brasil ao fim de 2022 era de R$ 8.298, ou seja, 6,16% maior do que em 2021.
De lá para cá, os preços continuaram aumentando, mas em ritmo ligeiramente menor. Pedro Tenório, economista do DataZAP, comenta que essa dinâmica era esperada pelo esfriamento do mercado de imóveis causado pelo aumento das taxas de juros de financiamentos imobiliários.
Em relação ao tipo de imóvel, os apartamentos com um dormitório devem continuar apresentando crescimento médio de preços em 2024. Casas em condomínio também devem apresentar valorização, de acordo com a pesquisa Tendências de Moradia do DataZap.
São Paulo e Rio continuam apresentando os bairros mais valorizados do Brasil (como Leblon, Ipanema, e Vila Nova Conceição), mas, desde 2020, o maior preço médio do metro quadrado mais caro no país está em Balneário Camboriú (SC), Itapema (SC), Vitória (ES) e Florianópolis (SC).
Nessas cidades, em que houve forte crescimento de preços em decorrência do ciclo da pandemia, os preços devem desacelerar no próximo ano e no cenário de três anos. Ainda assim, devem continuar sendo mercados imobiliários importantes.

O tempo faz muita diferença para quem quer aplicar o dinheiro até a compra da casa própria.
Antônio Sanches, analista de pesquisa da Rico Investimentos, pontua que, para os mais apressados, que precisarão do dinheiro no curtíssimo prazo, há menos opções de investimentos e a liquidez é um ponto importante na decisão de onde alocar os recursos.
“Dentro de um ano, é importante que se tenha uma rentabilidade constante e possibilidade de resgatar o investimento com bastante facilidade. Então, o recomendado seriam aplicações de vencimentos curtos, de três meses ou seis meses, com resgate diário”, observa.
Entre os produtos com essas características estão títulos de renda fixa pós-fixados, como o Tesouro Selic, além de CDBs, LCIs, LCA. No caso dos títulos de dívida privada, requer atenção qual é o banco emissor do produto, para reduzir o risco de “calote”. Já entre os fundos, a escolha deve ser por produtos simples, acompanham a taxa DI são os mais indicados.
“Pensando em três e cinco anos, esse investidor pode sair um pouco do básico, mas sem esquecer que é preciso previsibilidade na rentabilidade para fazer essa aquisição. Por isso, a recomendação é manter um percentual considerável dessa carteira em renda fixa, mas atrelada ao IPCA, para se proteger da inflação. Debêntures incentivadas e Tesouro IPCA podem ser opções”, orienta o profissional.
Para o financiamento do restante do valor da casa própria, a notícia positiva é que no horizonte de até três anos, a tendência são os financiamentos ficarem mais baratos, diante da perspectiva atual de juros e as projeções trazidas pelo Boletim Focus.
Ainda assim, é importante acompanhar e comparar as taxas dos bancos e cooperativas e quando a possibilidade de financiamento é mais atrativa por estar ligada a abertura de conta, por exemplo. E de nada adianta escolher o melhor financiamento se a compra do imóvel significar descapitalização, diz Bruno Mori, economista, planejador financeiro e fundador da consultoria Sarfin.
"Comprar um imóvel é como comprar outro bem, com a diferença que esse é um bem de menor liquidez, então precisa de mais atenção. O brasileiro, de forma geral, dá entradas de valores muito baixos e paga juros por muito tempo por conta do parcelamento. Quem entra no financiamento precisa considerar o valor da parcela, os juros e todas as despesas mensais correntes”, reforça.

É claro que olhar para o orçamento também é prioritário para conseguir juntar o dinheiro num prazo que, para a maioria das pessoas, é "apertado". Por isso, não há escapatória: o futuro comprador precisa trabalhar para ter equilíbrio das despesas e receitas.
Marlon Glaciano, especialista em finanças pessoais, orienta que sejam listadas todas as receitas e despesas e classificá-las como obrigatórias e não obrigatórias. "Nas despesas não obrigatórias, normalmente existe um excesso passível de ajuste ou corte. Um ponto importante é ter constância em cumprir regras básicas e uma delas é traduzida em não exceder 70% do valor que ganhamos em despesas”, diz.
Glaciano ainda reforça que é importante considerar o custos de impostos e documentação para aquisição de um imóvel e possíveis adequações da casa ao gosto dos novos moradores. "É justamente nesse ponto que muitas pessoas pecam e precisam recorrer a linhas de créditos adicionais juntamente com a nova parcela do financiamento", nota. Em geral, a orientação é reservar até 10% do valor do imóvel para esse pacote de gastos (reforma, documentação e impostos).
Pedro Tenório, economista do DataZAP, salienta que as oportunidades no mercado imobiliário nem sempre estão facilmente à vista, já que se trata de um mercado muito grande. Para encontrar bons negócios, o especialista sugere uma análise mais minuciosa, que envolve mais do que os preços médios das cidades e bairros, o tipo de quarteirão e de imóvel.
Bruno Mori, da consultoria Sarfin, compartilha da visão. “O ativo sofre influência da localidade e da infraestrutura próxima, o que pode valorizar mais ou menos aquele imóvel. E isso pode ser decisivo na hora de trocar o bem e sair ganhando frente à inflação daqui a dez anos”, complementa.
Essas orientações são ainda mais importante para quem busca um imóvel como um ativo para se valer de valorização futura. Essa, aliás, foi uma das razões para o acumulado da venda de imóveis nos nove primeiros meses de 2023 registrarem crescimento de 19%.
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